TÜRK HUKUKUNDA KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİ

Türk Hukuku'nda konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin hükümleri Türk Borçlar Kanunu'nda(TBK) düzenlenmiştir. Kanun, kiracı ve kiraya verenin haklarını, borçlarını ve sorumluluklarını belirler. Çatılı işyeri kavramı, toplum içindeki bilinirliğinin az olması dolayısıyla izaha muhtaç bir hukuki terimdir. Genel olarak insan tarafından yapılmış, bir meslek ve sanatın icrası ya da ticari, sınai veya tarımsal bir işletmenin işletilmesine ayrılmış üstü kapalı yapılar olarak tanımlanabilir. İşyeri kavramının genişliği sebebiyle kanun koyucu bu şekilde bir ayrıma gitmiştir. Üstü açık alanlar (arsa, tarla, mera gibi) hakkında düzenlenecek kira sözleşmeleri bu bölümde yer alan hükümlere tabi olmayacaktır. 

Kira sözleşmesi taraflar arasında serbestçe düzenlenebilir. Yani sözleşmenin yazılı olma koşulu yoktur. Ancak, ispat yükümlülüklerinin karşılanabilmesi amacıyla uygulamada kira sözleşmeleri yazılı olarak yapılmaktadır.

Genel olarak kira sözleşmelerinde aşağıdaki hususlar bulunmaktadır:

1. Tarafların adı, soyadı ve adresi, taraflardan birinin tüzel kişi olması durumunda vergi numarası, gerçek kişi olmaları durumunda T.C. Kimlik numarası,
2. Kiraya verilen taşınmazın cinsi ve ayrıntılı adresi,
3. Kiralama amacı,
4. Kiralama süresi,
5. Kira bedeli ve ödeme şekli,
6. Kiralananın kullanım şekli ve amaçları,
7. Kiralananın teslim edildiği zamanki durumu ve varsa içerisinde yer alan demirbaşlar ile varsa kiracıdan alınan teminatlar (depozito ve benzeri)
8. Tarafların yükümlülükleri. 

Kira Sözleşmeleri tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Kiraya verenin üstlendiği borç, kiralananın kullanılmasını devretme borcudur. Buna karşılık, kiracının borcu ise, kira bedelinin ödenmesidir. 

KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ 

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedeli, TBK’nun 343 ile 346. maddeleri arasında ‘’Kira Bedeli’’ başlığı altında düzenlenmiştir.  Kira sözleşmesi kurulurken yasal olarak taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Fakat kira bedelinin sonradan belirlenmesinde TBK’da kiracıyı koruyucu hükümler mevcuttur. 

TBK’da kira bedelinin döviz cinsinden belirlenmesi hususunda bir sınırlama mevcut değilse de ikincil mevzuat , idari kararlar ve yasa değişiklikleri ile kira bedelinin döviz ya da döviz endeksli olarak belirlenmesi hali istisna haline getirilmiştir. 

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli bir süre için yapılmış olsa dahi kararlaştırılan sürenin dolması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmemektedir. Öyle ki kiracı aksine bir bildirimde bulunmadıkça sözleşmenin aynı koşullarla uzatılmış sayıldığı kabul edilmektedir. Bu halde taraflar kira bedelinin arttırılması için koşul ekleyebilirler. TBK m. 344 uyarınca kira bedelinin artışında üst sınır on iki aylık ortalamalara göre TÜFE endeksi oranıdır. Aynı madde kapsamında, beş̧ yıldan uzun süreli veya beş̧ yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir. Kira sözleşmesinde takip eden yıllarda veya uzayan dönemlerde kira bedelinin arttırılacağına dair hüküm bulunması hali müstesna olmak üzere kira bedelinin hakim tarafından izleyen yeni kira döneminde geçerli olacak şekilde tespiti, ancak kira yılının bitiminden otuz gün önce dava açılması veya bu hususta kiracıya bildirim yapılması şartına bağlıdır.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ HALLERİ: 

Türk Borçlar Kanunu'na göre, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesi iki kısımda düzenlenmiştir:

Bildirim yoluyla fesih: 

1. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin suresinin bitiminden en az on beş̧ gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış̧ sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç̧ ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. 

Dava yoluyla fesih; 

2. Kira bedelinin ödenmemesi: Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya verenin sözleşmenin feshi ve tahliyeyi talep hakkı mevcuttur. İcra İflas Kanunu’ndan kaynaklanan fesih hakları saklıdır. 

3. Kira sözleşmesinin önemli sebeplerle olağanüstü feshi: Kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen yükümlülüklere esaslı aykırılık teşkil edecek davranışlar sergilerse, kiraya veren, sözleşmeyi feshedebilir. Bu durumda, kiraya veren öncelikle kiracıya yazılı olarak ihtar göndermeli ve durumun düzeltilmesini talep etmelidir. Esaslı aykırılık halleri somut olaya göre belirlenebilir. Fakat genel kabul gören bazı örnekler şunlardır: Kiracı ile kiraya veren arasında karşılıklı şikâyet, dava ve sair ihtilafların mevcut olması, kiracının komşulara veya diğer kiracılara rahatsızlık veren, huzur ve sükûnlarını bozan davranışlar sergilemesi, kiracının kiralanana giderimi güç, maliyetli veya imkânsız şekilde zarar vermesi, kiralananın kullanım amacının izinsiz değiştirilmesi (konut iken işyerine dönüştürülmesi) gibi. 

4. Kiraya verenin ihtiyacı 

5. Kiralananın esaslı tamirat ve tadilat ihtiyacı 

Bu hallerden birinde veya herhangi bir sebep gösterilmeksizin tarafların anlaşarak sözleşmeyi sona erdirmeleri ve tahliyeyi kararlaştırmaları her zaman mümkündür. Uygulamada en yaygın kullanılan yöntemlerden biri de kiracının belirli bir tarihte kiralananı tahliye edeceğine dair tek taraflı olarak taahhütte bulunmasıdır. Uygulamada “tahliye taahhütnamesi” olarak adlandırılan belgenin hukuken geçerli kabul edilebilmesi için aranan şartlar mevcut olup belgenin düzenlenmesinde bir avukattan yardım alınması önerilmektedir.